自古套路得人心！论南昌开发商突破备案限价的各种方法
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南昌近两年来，出让了几十宗三限地，有限价三五千的，也有限价1万出头的，也有限价1万8的。许多购房者原本感到庆幸，认为自己终于可以买到自己心仪价位的房子了。但事实真的是这样嘛？这些限价地楼面价接近限价，限价低于周边房价。而开发商会按照限价进行销售吗？显然不会，要知道，自古套路得人心，开发商们会玩的可不是一样两样。
套路一：合法捂盘
过去，拿到预售证，10天之内不开盘，这叫捂盘。现在，价格批不到开发商预期，他连预售证都不申请，这还叫捂盘吗？虽然说这都快改成现房了，但人家算是“合法捂盘”！
房企看好未来房价，因而不愿意以目前的价格出售。虽然短时间内可能存在资金周转问题，但在未来的收益面前，这都不是事。南昌限价可能会造成捂盘问题，但这与未来房价预期无关。因为，目前很多土地楼面价都已经突破一万，开发商难道会赔本做生意嘛？据说，市区某地王盘预期是两万多，现在因限备案价的问题，就差点要卖现房了。类似这样的事情在限价备案后只会越来越多，除非政府出台强有力的政策。就算政府对捂盘行为进行罚款，但几十万甚至于几百万的罚款对房企而言也不过是几套房子的事情。所以说，治理楼市乱象实在是难啊。
套路二：茶水费
僧多粥少，新房市场暗流涌动，大家都担心挤不上买房这趟车，往后房价越涨越高。新房供应不足,部分楼盘形成“卖方市场”,茶水费便应运而生。有些紧俏的楼盘，只要购房者在开盘前交上一笔不菲的“茶水费”，才有机会选房，才可能提前选房，如九龙湖西站大街某力盘，如闹得纷纷扬扬的联泰天悦。
而如果南昌严格执行限价备案的情况下，楼盘容易出现“卖方市场”。所以南昌难保不会再出现“茶水费”问题。从限价执行开始，南昌很多项目不就出现了20-35万元左右的茶水费情况嘛。可能有人会说南昌禁止茶水费。可咱要知道，物价部门经常接到这类潜规则的举报，但由于这些都属于个人行为，不容易取证，很难对这类违规行为进行处罚。所以呢，禁止是一码事，能不能禁止是另一码事。
套路三：捆绑车位
自从推出三限房后，南昌很多楼盘在推房时被爆出“先买车位才能买房”，平日仅卖到8到10万元的车位，价格涨至40万元到50万元。这一行为还引发了南昌各大中房企的效仿。一个车位开价四五十万，先买车位才能获得购房资格。从近段时间南昌楼市的火爆，大家都是知道的。即便捆绑车位，房子也是销售一空的。
在限价备案的情况下，开发商进行捆绑销售，也是转嫁成本的一种方式。有句俗话叫，只有错买的没有错卖的。
套路四：双合同
双合同是开发商最后的一线希望，也是开发商常用的套路。双合同，顾名思义，意即一套房子得签两份合同，一份是需网签备案的购房合同，另一份是以装修等名义补充收费的合同。在政府限价、限签的双重压力下，还有部分开发商采取捆绑车位销售的形式构成“三合同”（捆绑车位，上面提过啦。），以补齐“差价”。而南昌也在今年出台了关于装修可另外签合同的政策，这对于开发商来讲，无疑是最好的补价措施。
而这种双合同”之风的盛行，损害了刚需购房者的利益。一方面是首付提高、还贷压力增大所带来的压力，另一方面则是背后蕴含的法律风险。如果未来购房者需要退房，只能依据购房合同退房，装修合同能否全额退款将面临巨大风险；另外，未来房屋出售，装修合同款项将被视为增值部分，则需承担更多的税费。
开发商会玩的套路比咱想象中多。自2016年1月以来南昌土地市场成交的区域单价地王和楼面价破万但是还未开盘地块，初步统计有9个。而在这种高楼面价的情况下，一味要求限价，只会让市场变得更加混乱。虽然说部分业内人表示，项目本身的土地、资金成本较高，而目前很多地块均有国资介入，未来限价如果不能规范，限价之后的各种套路成本还是得转移到消费者身上，那么限价也就只是一种假象罢了。
文章由@海纳百川 投稿
由洪城时刻新媒体平台编辑
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